A través del un cercano colaborador de la oficina, en aspectos civiles y mercantiles, el Licenciado Armando III SUárez Lacroix, les hacemos llegar información relevante para quienes están interesados en adquirir bienes inmuebles, y estas que se ofrecen son opciones para ello.
COMO ADQUIRIR UN INMUEBLE EN REMATE JUDICIAL O MEDIANTE UNA CESIÓN DE DERECHOS.
El tema a tratar comprende dos formas de adquirir un inmueble en remate judicial o cesión derechos.
Las mencionadas formas de adquirir propiedades han cobrado auge en los últimos años en México por parte de personas y empresas, que cuentan con el capital suficiente, para adquirir mediante estos procedimientos, bienes inmuebles a un precio muy inferior al precio de mercado, incluso algunas empresas o bancos tanto nacionales como extranjeros han comprado carteras vencidas a otros bancos e instituciones tanto públicas como privadas.
El motivo primordial para adquirir estas propiedades o derechos es el de una alternativa de inversión a las ya existentes en nuestro país, ya que se habla de que por lo general los bienes inmuebles suben de valor año con año y si se compra a un precio inferior al precio de mercado, resulta bastante redituable realizar una inversión que puede dejar una utilidad del 30 al 50% en algunos casos y dependiendo de diversas circunstancias.
La idea es que la gente común, es decir no inversionistas profesionales, pueda aprovechar este tipo de oportunidades ya sea para invertir o bien para hacerse de un patrimonio que en la forma tradicional resultaría casi imposible.
Se habla de riesgo alto en este tipo de operaciones, sin embargo actualmente existen mecanismos de revisión y análisis que permiten adquirir estos inmuebles o derechos, con un riesgo no más alto que el adquirir un inmueble de una inmobiliaria o mediante el trato directo con el propietario, ya que en este caso se compra con la certeza de que el inmueble se adquiere ante un juzgado previa revisión judicial de que la venta es perfecta y sin gravamen alguno, situación que no puede predecirse cuando adquieres un inmueble en condiciones “normales” en las que no se aprecian los posibles vicios o problemas legales que pueden aparecer incluso años después de haber adquirido el inmueble.
Se recomienda que para proceder a adquirir estos productos, se asesoren de un abogado especialista ya que en caso contrario se pueden correr riesgos muy altos como en cualquier negocio en el que no se es experto. Así mismo existen empresas especializadas en la compra venta de carteras o créditos que llevan de la mano a las personas interesadas en adquirir los derechos litigiosos o de crédito.
En general se pueden adquirir derechos o bienes sobre toda clase de inmuebles, es decir, desde departamentos, casas, oficinas o terrenos, hasta naves industriales, edificios, hoteles, entre otros, por lo que son muchas las posibilidades inmobiliarias que se pueden conseguir.
¿QUE ES UN REMATE JUDICIAL?
Un remate judicial es una subasta pública que realiza un juez respecto de bienes que fueron materia de un juicio, dados en garantía en un contrato o bien que fueron embargados durante un juicio, con motivo de un negocio entre las partes.
PROCEDIMIENTO PARA PARTICIPAR EN UN REMATE JUDICIAL.
1.- Adquirir un Billete de Depósito por el 10% (diez por ciento) del valor avalúo del bien a rematar, con lo cual se tiene acceso a la audiencia de remate y se permite participar en calidad de postor en dicha subasta, es decir a ofrecer postura legal y mejorar las posturas que se realicen por otras personas a efecto de adquirir el bien materia del remate.
2.- Presentarse a la audiencia de remate haciendo una postura que no puede ser menor a la que la ley establece para cada almoneda, es decir en primera almoneda se establece por lo general dos terceras partes del valor avalúo, en segunda almoneda al valor avalúo se le resta el 20% y de la cantidad resultante se ofrecen las dos terceras partes, en tercera almoneda se establece sin sujeción a tipo es decir se puede hacer una oferta inferior a las anteriores almonedas y si ninguna personas la mejora es posible adquirir la propiedad en ese precio.
3.- El juez adjudica el bien rematado a favor de la mejor postura, y posteriormente dicta una sentencia de aprobación de remate, o bien desaprobación en caso de que no se hayan cumplido con las formalidades de ley, en este último supuesto se devuelve al postor el 10% exhibido para participar en la audiencia.
4.- En caso de ser aprobado el remate se debe exhibir en 5 días hábiles el resto del precio faltante, tomando como base el valor en que fue adquirida la propiedad y el 10% exhibido durante la audiencia.
5.- Una vez agotados los recursos legales y se haya declarado firme la sentencia de aprobación de remate, se procede a la escrituración del inmueble a favor del postor, una vez exhibida la escritura el juez ordena se ponga en posesión del inmueble al nuevo propietario, en consecuencia se entrega la posesión del inmueble al comprador.
¿QUE ES UNA CESION DE DERECHOS?
La cesión de derechos es la transmisión a un tercero (nosotros) de los derechos que tiene un acreedor en contra de su deudor, es decir pasamos a ser acreedores del deudor.
¿COMO SE PUEDE ADQUIDIR UN INMUEBLE MEDIANTE CESIÓN DE DERECHOS?
Mediante la cesión de derechos, lo que realmente adquirimos es una deuda para que quede a nuestro favor, siempre que dicha deuda esté garantizada con algún inmueble, ya sea por hipoteca o un embargo judicial. (preferentemente hipoteca)
Se adquiere el crédito en un precio inferior a su monto y nosotros nos encargamos de hacer efectiva la garantía mediante la adjudicación de la misma.
Para Ejecutar la garantía el adquirente de los derechos tiene que hacer valer el crédito y/o garantía ante las autoridades judiciales y seguir el procedimiento judicial respectivo en contra del deudor a efecto de adjudicarse en un juicio el inmueble materia de la garantía.
En su caso se puede llegar a una negociación con el deudor y éste liberar el adeudo con el adquirente de los derechos, quien obtendrá una utilidad de la diferencia entre el precio en que se adquirieron los derechos y el monto a pagar por parte del deudor.
Los derechos litigiosos se pueden llegar a adquirir en desde un 40% a 70% del valor del inmueble, dependiendo las circunstancias del adeudo, y de lo avanzado que en su caso pueda a estar el procedimiento de ejecución por parte del acreedor.